六大战略助赢龙光房产利润跑进寰宇15强

豪门娱乐注册 2019年07月01日 10:08:09 阅读:90 评论:0

  在粤派房企中,同样相对低调,老潘今天分享的也是一家实力派优秀粤商企业,他很低调,但作为上市房企,并不妨碍他“闪耀”的实力。

  作为中国房地产的摇篮,深圳楼市,一直是全国楼市走向的风向标。但若问这几年,是哪家房企在领跑深圳地产?你可能会猜测一大堆名单,比如万科、恒大、碧桂园等,但你都猜错了,领头羊是“龙光地产”!

  从全国市场来讲,2018年万科24个城市销售第一,融创24个城市销售前5,碧桂园中国内地31个省份全覆盖布局……这些都是地产大鳄在全国、全盘的影响力,但要说在目前中国最火的粤港澳大湾区来说,谁是大湾区领跑者?——答案还是“龙光地产”。

  地产下半场,房企比拼不再是规模之大,而越来越表现为谁最会挣钱,因为会挣钱是一种能力,也是企业创造价值的表现。

  718亿的龙光地产,相对万科、碧桂园、恒大等10强老大哥而言,只能算小兄弟;但若论起挣钱而言,龙光并不比“10强”逊色多少。事实上,2017年龙光434亿元所蕴含的核心利润比别人1500亿房企的利润还要多;2018年龙光毛利更是突破100亿大关,高达149亿,净利润也高达90亿左右,核心净利率17.3%,这一卓越的“盈利小王子”,一度超过好几个“规模2倍于龙光”的千亿房企……同时老潘还要提醒的是,龙光盈利厉害,可不仅仅只是2018年,过去很多年龙光毛利率一直在35%左右,净利率在15%以上,多次是香港民营上市房企净利润率的“冠军”!

  松下幸之助说,“做生意一定要赚钱,就像雨天一定要撑伞一样。”对企业来说,盈利是根本性的要求,利润水平好意味着公司有源源不断的造血能力,是保持企业健康发展的关键。龙光多年高利润、高派息,高发展的模式的确让价值投资者认可和追随。而未来3到5年,龙光地产管理层更是表示:“我们有信心利润进入地产十强”。

  不比不知道,别以为赚钱很容易,2018年利润下滑的房企也挺多,其中既包括中小房企和即将退出房地产的企业。

  对于高利润的玩法,龙光这两年业绩高管都会谈到2个朴素逻辑,即第一,投资要选对地方,战略布局要前瞻;其二,什么时间投资即拿地时机,这也是高利润的核心。核心是因为房地产周期性比较强,因此拿地时机选择的对与错,就是失之毫厘、谬以千里,差距非常大。

  如何让你的房子更值钱?在龙光看来,房地产的本质是做产业跟人口,不是简单买地盖房子,如果没有产业人口的支持,房子是不值钱的。

  其一、一家年销718亿的中型房企竟然提前在粤港澳大湾区战略储备了6520亿土地,简单估算,龙光即使未来不拿地都足够卖八九年了。

  其二,逼近千亿的房企大多都开始或初步完成“全国化”布局,布局模式诸如“3+X”,“1+3+N”等套路,但龙光的土储基本80%以上还是在粤港澳大湾区,比如截至2018年底土储总货值约为6520亿元,其中粤港澳大湾区土储5356亿元,占比约为82%。深圳土储货值1805亿元。按照2018年“招拍挂”拿地按照权益地价占比计算,79%的土地又是高度集中于大湾区。

  事实上,国内房企选择区域化发展、甚至省域化发展的并不少,但反过来说,对区域深耕而言,有人评论说龙光,过度侧重一个区域也存在风险。比如楼市存在区域和城市轮动周期,比如坚守河南多年的建业地产,最新态度是:合适的话建业也会走出河南。当然,比如重仓江西的新力地产通过深耕江西11个地级市,以400多亿销售额成为江西销冠。

  但走出去也未必好,一大批中型房企在走向全国化布局中,水土不服,管理半径过大,也让企业陷入全国化陷阱也比比皆是,所以,老潘提醒,中型房企未必都需要快速全国化,而是看大本营的蛋糕够不够大,未来3、5年是否足够翱翔。

  那么问题来了,718亿的龙光重仓粤港澳大湾区,是否还可以坚持多年?老潘的理解是,无论从短期,还是从长期来看,这个绝对是OK的。原因很简单,粤港澳的蛋糕足够大,且成长性极好,而且管理半径小,龙光深耕大湾区20年,又轻车熟路,具有龙头和深耕效应……完全稳稳的优势和后期爆发力。

  首先,从区域经济来看,粤港澳大湾区将会建成世界级城市群,是千年大计,是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后,世界第四大湾区。而且未来势头凶猛,专家称,到2030年,粤港澳大湾区的经济总量或将翻一番以上,突破2017年的1.5万亿美元达到3.2-4.1万亿美元,超过英国经济规模,直接相当于全球GDP第五大经济体,且逐步成长为世界第一大湾区。

  其次,从人口来看,大湾区目前总人口6800万,但是像深圳、广州这些大湾区的核心城市,每年还不断地以50万到100万的人口在聚集,那么,后期预计到2030年大湾区人口会超过1个亿,人口从7000万到1个亿,这意味着什么了?核心意味着对居住的持续需求。

  而龙光在粤港澳大湾区土储高达5000多亿货值,首先,从短期看,伴随大湾区市场的回暖,将高度利好龙光2019年龙光业绩爆发,因为龙光2019年推货1500亿中65%就在大湾区,龙光完成850亿权益销售是大概率事件,甚至2019年破千亿也是可能的;其次,从中长期看,龙光在大湾区布局深耕多年,且龙光以粤港澳大湾区为核心的发展战略加上巨量优质土储,龙光高层表示,未来3、5年,龙光要力争成为粤港澳大湾区龙头企业。

  龙光,2018年规模26强,2019年23强,一家30强、20强的房企未来3到5年利润进入地产10强?显然,龙光很难靠更大的规模和结算收入,去提升利润额,而这又是地产10强的优势。那么,龙光就必须在“利润率”这个挣钱的能力去打拼,而且必须把所有有限的资源高度聚焦“高利润产区”,不能像其他房企过度分散资源,过度沉淀资金。

  首先,龙光不能盲目多元化投资,因为其他行业未必龙光擅长,即使擅长也未必有类似地产一样较高的利润。正如杨国强、郁亮说言,房地产依然是10万亿+的巨大市场,我们很难找到比房地产更好的市场和行业。。

  的确,龙光管理层就表示:“龙光一直坚持不要去做多元化,我们要高度投资主业,而且要去做可销售的物业,因为周转快、利润高。反过来,如果去投资很多占用资金的其他产业,那么现金流就会有压力。”

  其次,从空间策略上来讲,龙光布局的首要原则还是高度聚焦粤港澳大湾区,一则粤港澳大湾区未来会成为世界第一大湾区,成长性和资产增值都会非常强劲,未来预计粤港澳大湾区房地产蛋糕将达到2、3万亿规模,蛋糕巨大;二则未来3、5年成为湾区龙头企业,而作为区域龙头做到10%也就是2000亿,3000亿都是有可能的。而当下龙光在大湾区有5000多亿货值,且目前规模700多亿并不太大,即使不大规模全国化扩张,未来龙光做到1500亿,2000多亿也是有空间的,所以从这个角度来讲,龙光全国化布局提速的必要性不是很大。三则从管理半径和区域优势来说,全国化会碰钉子,会有1到3年的利润损失,而反过来,龙光重仓自己熟悉、高增长预期的大湾区,后续随着大湾区规划的正式出台以及交通规划的互通互联,将直接大幅度提升龙光巨大土地储备的价值,势必对龙光未来几年高利润产生巨大利好。

  事实上,在2018年龙光拿地“区位”选择已经透露了龙光的淡定。在其2018年新获取的747.4万平建面土储中,498.4万位于粤港澳大湾区,龙光偏爱大湾区之心,显而易见!

  其三,全国化没必要提速,但作为一家逼近千亿,未来冲击2000亿的成长性房企,龙光也有必要适度、有节奏、稳健的全国化扩张。老潘观察下来,龙光全国化布局也体现了高度聚焦和稳健的特色。一则龙光选择了粤港澳大湾区的辐射区的其他城市,这有地缘优势,管理半径也相对较小,龙光扩张会更容易“成功”,而不是在异地城市作为新进者“交学费”。比如2006年南宁,作为龙光地产跨省份业务版图扩张“第一枪”,短短2年间,龙光就在广西南宁成为“销冠”,闪电扩张和稳打稳扎得漂亮!二则龙光在立足粤港澳大湾区基础和模式上,龙光2018年探索了新的增长点,即在环沪城市群1小时生活圈,龙光在嘉善、吴江等地共获取3幅地块,未来龙光计划把粤港澳大湾区的发展模式进一步复制至环沪城市群,在更长的战线上,龙光未来将实现东南沿海的规模化、标准化,打通长三角和粤港澳大湾区两个世界级城市群的布局和深耕。截至2018年底,长三角土储建面16.8万平米,占龙光总建筑面积的0.5%。

  不盲目多元化,不盲目做重资产,不盲目全国化,龙光作为一家中型房企,作为一家大湾区准龙头房企,懂得做减法,懂得资源高聚焦,懂得在肥沃战场深扎根……未来,大湾区区域资产提速,龙光龙头效应爆发,龙光未来的利润,自然值得期待!

  股市里都是“低买高抛”,房市里其实也是如此,当然这是一种理想状态,我们只能无限接近。

  在龙光高利润修炼手册中,一个重要观点是要拿地的狙击手,即等待机会,等待窗口期,迅猛和灵活出击。在龙光看来,房地产是一个周期性非常强的行业,所以天时和地利非常重要,不是任何年份都值得去拿地。龙光在把握严格拿地纪律的同时,更在乎把握城市周期的轮动机会,把握拿地的“最佳时刻”。

  事实上,龙光这些年做成了拿地“狙击手”,一次是运气,多次就是能力了!龙光这10多年布局大湾区,始终坚持把握国内外、珠三角楼市不同周期节点,低成本获取优质土储。在战略重点上,龙光也是择优录取,或是重点城市重仓卡位。比如龙光就强调必须在大湾区布局新兴产业和人口导入的地区,对此,龙光把大湾区城市分为两类:其一,中心类城市,即以广州、深圳、香港、澳门为中心城市;其二,节点类城市,即以佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆为节点城市。

  近10多年,龙光就像拿地狙击手一样,一次又一次在合适的城市合适的时刻“果断一击”!

  2007购入深圳旁边惠州龙光城项目,平均地价仅300元/平米,总建面500万方,毛利润超60%,持续贡献高利润,目前尚余货值超过300亿;

  ?2014-2016年上半年,龙光抓住深圳地价和房价低迷周期,在深圳楼价急速上升前,前瞻性布局深圳四个地铁上盖及沿线亿,其中,玖龙玺、玖钻、玖云著、玖龙台的平均毛利率超过40%;

  ?2016年下半年起,房价回升较大,土地被疯抢,龙光则果断避开招拍挂拿地的土地周期高点,其一,闪电切换拿地渠道,通过并购及旧改方式取得超过3000亿货值,当中约90%位于粤港澳大湾区;其二,闪电切换拿地战场,瞄准香港豪宅市场,把握新加坡楼市低点,先后布局3个项目,投资144亿,今天回头看,当时拿地时点非常好,这些项目从溢价增值看至少上涨30%到50%。

  2018年龙光地产结算均价约2.2万/平米,合约销售均价约1.6万/平方米,而对应平均土地储备成本则低至3900元/平米,同时,龙光地产在2018年新增土地储备平均成本约为3788元/平方米,地售比(土地价格与销售均价的比例)仅仅24%,未来的利润空间,显然丰厚!

  对此,龙光地产董事局主席纪海鹏表示,不同时期土地市场情况不同,拿地策略和方式就会不同,龙光过去会在不同市场环境下采取不同拿地策略,并通过公开招拍挂、收并购及城市更新等多种方式低成本获取土地。在目前龙光土储中,属于并购及城市更新项目的货值高达2500亿,其城市更新项目主要在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。

  城市更新项目周转一定慢吗?事实是未必!比如龙光2018年在深圳、珠海、佛山等城市获得了多个城市更新项目,以龙光地产位于珠海的玖龙汇、以及位于佛山的禅城绿岛湖项目为例,龙光从收购到入市销售仅用了一年半时间,货值约200亿元,迅速成为公司新的利润增长点。

  而未来几年龙光计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目,比如就在2019年,龙光预期孵化城市更新项目总货值超过700亿。

  首先,大湾区土地市场非常火爆,同行都看好,土地拍卖价格越拍越高,龙光因此理性的避开了招拍挂市场激烈的竞争,而果断采用并购等方式进行合作,很好的控制了土地的获取价格。

  其次,城市更新类项目占用资金少,利润率高,即是补充土地储备的重要来源了,又是龙光利润率提升的重要支撑。

  对于城市更新项目毛利率,龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌表示,城市更新项目平均净利润率可达15%至20%,项目价值十分巨大。未来随着龙光旧改项目陆续入市,仅以当下2500亿城市更新货值,净利润率15至20%,6年供应,龙光每年的利润将是年年有支撑、年年有余!

  同时受益于粤港澳大湾区基础设施、交通提速以及整体经济未来5到10年持续的升值,未来重仓大湾区的龙光,结合跨越周期的城市更新项目的赋能,未来龙光的利润确定性强,且利润总额值得期待,因此,龙光管理层也希望,未来3至5年龙光核心利润进入全国前十位。

  无论是规模增长还是利润增长,龙光多个区域业绩的快速增长以及区域市占率的提升,是龙光业绩良好的主要推动力。事实上,在老潘看来,龙光虽然与同等规模的房企相比,虽然没有大纵深的全国化扩张,但在区域深耕这一战法上遥遥领先。尤其是在粤港湾大湾区众多中心城市和龙头城市领先,这就是龙光多年坚守区域深耕的“硕果”了。

  某种程度上,多个城市市占率领先,区域深耕的边际效用递增,这对龙光实现高利率发挥了巨大的支撑。

  纪海鹏坦言,龙光地产在粤港澳大湾区拥有先发优势和主场优势。首先,龙光在大湾区深耕将近20年,布局早,认识深,熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策、项目优劣等情况,在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种优势。其次,龙光多年来加大对这些精选城市的深耕,强化产品力、服务力,持续提升品牌和客户满意度,即享受城市升值的红利,也享受城市深耕品牌溢价的红利。

  2018年,龙光地产合约销售中深圳区域、大湾区其他区域、汕头区域合约销售金额分布为247亿元、187亿元、52亿元,占总合约销售的34.4%、26%和7.2%。以具体城市为例,龙光在多个城市的市占率遥遥领先。

  首先,在深圳楼市,龙光是当仁不让的NO1.龙光地产在2003年进入深圳市场,2017年龙光1年销售了4416套房子,成为深圳NO1;2018年龙光更进一步,实现了深圳市房地产成交面积/套数市占率双料冠军,以大概6000套的销售套数,接近40万平方米的销售面积,成为全深圳的销售冠军。具体到项目上,深圳龙光.玖钻斩获2018年全国单盘销售金额亚军,深圳龙光.玖龙台成交套数位居深圳住宅成交量第二。

  龙光地产在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市第一位,在珠海、佛山等城市位居前列。同时,公司在南宁摘得权益销售额和销售面积双料冠军,在汕头继续以绝对优势稳居第一。,这一连串的“第一”说明,龙冠地产在粤港澳大湾区有非常高的人气。

  比如龙光的早期大本营发源地汕头,龙光深耕汕头15年,市场占有率高达30%,2018年一年合约销售接近90亿,连续14年蝉联市场第一。在深耕的城市,龙光的品牌、口碑和产品力也为龙光产品带来溢价和利润支撑。

  比如在大湾区周边的南宁区域,龙光成为当地销冠,全年销售150亿之多,这又是一个龙光持续深耕十多年的区域,2018年,防城港龙光.阳光海岸力夺广西单盘成交套数冠军。

  值得补充的是,龙光销售权益非常高,接近98%,在规模开发企业里处于极高水平,这意味着该公司对名下及参股项目拥有绝对的开发权,而且强劲的销售都可以转化成利润。

  利润率高,还有一个重要支撑是融资成本低。融资成本低,相当于房企从起点开始,利润就比别人高。

  对龙光而言,低负债支撑起高增长、高盈利,这是龙光高质量发展一个特征。同时反过来,龙光这种高质量发展,尤其是优秀的基于“高业绩、高利润、合理负债”,反过来又提升了投资者的长期认可,获得了投行机构的高评级和买入推荐,最终综合了降低了龙光的平均融资成本。

  2018年国内房地产开发企业融资成本整体攀升的情况下,在龙光业绩、利润快速上涨的情况下,龙光地产期内借款成本维持在6.1%左右,属行业内较低水平。

  首先,净借贷权益比一直强控,2018年在63.2%,相比2017年67.9%的净借贷权益比例降低了4.7个百分点。

  其二、债务结构合理,2018年底有息债务589.4亿,其中60%是境内债务,40%是境外债务;

  其三,债务安全控制得严格。龙光地产短期要求偿还的有息负债规模约为172亿元,占全部有息借贷总额比例仅为30%,同时手头持有现金357亿,该公司在手现金资源是短期有息负债金额的2倍之多。财务结构是非常安全。

  其次,龙光在债务控制方面一直是非常节制。首先,整体遵循量入为出的原则,不会有一个债券集中到期的情况发生,这对龙光控制债务成本发挥一个非常大的作用。其次,在资金使用也坚持量入为出的稳健风格,比如2019年的土地开支预算预计按照合约销售额的50%控制。因为这样做“负债率就会保持得比较好。

  其三,龙光信用也很好,除了每年业绩兑现、高利润、高分红之外,龙光在资产和现金流管控非常严格,这形成了对企业信用很好的支撑。对龙光而言,龙光土储和资产大多位于大湾区高价值城市与地段,许多项目都是城市轨道交通地标物业,比如在深圳拥有12个地铁物业项目;其次,在现金流方面,龙光2018年底持有现金及银行结余高达357亿元,相当于1年内到期债务的逾2倍,完全无债务到期压力,随着房地产行业进入加速整合期,行业将出现大量“并购”标的,这也给手握充沛现金的龙光很多大量的“捕猎机会”。

  在房地产牛市很难再有的情况下,加上房企洗牌和竞争激烈,未来房企利润率很难维持高位,而龙光基于良好的财务管理能力,低成本融资能力,省钱就是挣钱,龙光良好的财务和资金管控水平,也将成为龙光未来高利润的重要支撑。

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